钱江新城一线江景豪宅，房子带有长达十几年的长租约，租约到2035年12月底结束。这样的法拍房，你会买吗？你敢拍吗？
最近，阿里资产平台上，上架了一套位于杭州炙手可热的江河汇板块老牌江景豪宅东方润园法拍房。这套建筑面积316.64m2的东方润园2幢2单元1901室房产，户型为三室两厅一厨四卫，带保姆房和洗衣房，空间布局较好。室内装修风格现代简约，总体维护得不错。这套房子是一线江景房，在客厅、阳台和主卧，都可以看到开阔的钱塘江和对岸的“大莲花”。这套房子评估价约3661万元，起拍价约2563万元，折合起拍单价约8.1万元，将于本月底（12月29日）开拍。
不过，根据法拍页面公示，这套房子目前带有租约。司法裁定书显示，房主丁某因为涉及一桩商事仲裁案，与另两名被执行人一起，需要支付执行款约1741万元以及执行费8万多元，但因其未履行生效法律文书确定的义务，其名下这套东方润园房产被法院查封。随后，房子的承租人莫某涛提出对该房子享有租赁权，并提供相应证据，要求予以保护其承租权。因此，这套房子将带租约拍卖。
根据租约，这套房子的租赁期自2019年1月1日至2035年12月31日，共计17年。房子的年租金是50万元，折算到每月的租金大概是41667元。承租人按照半年度支付租金。以此计算，目前这套房子还剩13年的租期，未来还将产生650万元左右的租金收入。
其实，带租约拍卖的房子，此前杭州也有过案例。比如去年12月，位于市中心贴沙河畔的绿城兰园5幢1502室法拍房，也是这种带长租约的房子。该房子带20年长租约，租约从2016年11月底至2036年11月底，租客此前已经一次性将租金付清。根据“买卖不破租赁”的规定，有租约的法拍房，需要等到租约结束才能交房，而像兰园这套法拍房20年租金已一次性交清，如果这份租约是成立的，那么就意味着竞买人在2036年11月底之前既无法入住，这期间的租金也与自己无关，这对竞买人来说收益损失极大。
最终，这套建筑面积205.96m的绿城兰园房产，仅1人报名，以980元的底价成交，折合成交单价约47582元。这成交总价比该房源当年新房销售价还要低148万元，算得上“捡漏”成交。
当时，很多网友对于这套兰园法拍房带20年长租约且租金已经一次性付清的情况，都感觉很诡异：有谁租房会签如此长的租约，并且还一次性支付了所有租金？这笔租金高达几百万元，有这钱都可以考虑买房了。所以这会不会是恶意长租约？
法拍第三方辅助机构来拍法服的工作人员表示，这种带长租约且租金已经一次性付清的法拍房，此前在法拍市场也出现过一些案例，大多数都是被执行人不希望房子被拍掉而设置的障碍。竞买人如果对租赁合同有疑问，可以打腾退官司，但通常打官司需要确凿证据且耗时较长，风险比较大，因此这类房源通常流拍概率比较大。比如去年12月有一套位于余杭良渚的棕榈湾法拍房也出现了类似情况，该法拍房源带15年长租约，租赁时间自2016年6月10日至2031年6月9日，且租金已一次性付清。这套棕榈湾法拍房当时两次流拍。
相比之下，2019年12月，有一套位于城西的林语别墅法拍房也带有18年长租约，租约从2013年到2031年止。不过这套房子的租赁合同真实性比较高，因为租客租金只支付到2017年，因此即使租约较长，竞买人拍下后仍然可以收取租金收益，这套房源最终在二拍时成功拍出。
此次这套东方润园带租约法拍房，从租赁合同的相关细节来看，租金并非一次性付清，而是每半年支付一次，看上去真实性比较高，而竞买人虽然要等到2036年才能收房，但在此之前可以享受到13年稳定可观的租金收入，倒不算太亏。而这套房子作为热门板块一线江景大户型，具有相当的稀缺性，因此预计会吸引不少实力买家参拍。
东方润园最近两次法拍房成交单价都超过了12万元。今年2月8日，建筑面积318.25m2的2幢2单元602室（与本次法拍房同楼幢同单元，但楼层较低）以3825万元成交，折合单价约12.02万元；去年9月，一套位于1幢的“望族壹号”1单元1502室法拍房，因涉刑以1元起拍，吸引了37人争抢，经过上百轮竞价，最终以4640万元成交，折合单价约12.82万元。
此次这套东方润园一线江景大宅能否“捡漏”？让我们拭目以待。
