01
房贷利率大幅下调，眼花缭乱的政策出台，刺激最大的不是刚需客，而是过去两年的买房人。
2020年，小王买了东区某楼盘，13000+。
2020年，小张买了三馆一院某楼盘，10500。
2020年，李姐买了大西区某楼盘，9000多。
当时的贷款利率，不管你是5.8%，还是6.37%，都没有今天的低。
现如今，置业顾问直接告诉你：
东区某同款楼盘，1万1，降价2000；
三馆一院某同款楼盘7XXX，降价3000；
大西区某同款楼盘7XXX，降价1000。
利率更是下调到4.X%，你没看错。
首付30万，贷款70万，贷款利率6.37％，月供约4365元，现利率4.65％，月供约3612元。算下来每个月能省753元，贷款30年能省27万。
价格差+贷款差，成了高位站岗的人内心挥之不去的阴影。
如何解套？还有机会解套吗？
02
我们把南阳主城大致分为这么几块儿：
中心城区、大西区、东区、白河南、白河东（三馆一院）。
中心城区：
居住属性最强，配套最为完整，有老牌学校，商业成熟。
这个区域，除了个别学区房降价较为明显，新盘整体上比较抗压，价格跟随市场有小幅回调。
不过二手房普遍有较大跌幅。
以新华城市广场为例，据安居客挂牌价显示，均价在13801元/㎡，比去年（同比）下跌了18.51%。
大西区：
大西区房价过去三年是城改、完全学校的重点建设区域，二机厂区域入驻了多家房企，一完、十一完等配套相继落地。
光彩区域、靳庄水库区域也有建业、金科等开发商入驻。目前该区域楼盘降价幅度在500到1000之间，一些开发商开始买房送车位。
二手房，以常绿运河壹号院为例，安居客挂牌价7945元/㎡，同比下跌9.73%。
东区：
南阳东区楼盘普遍密度较高，前期规划凌乱，缺少商业综合体。
优势是配套升级，有月季公园、月季园、鸟巢、白河湿地公园、丽华公园等一众公共配套托底，又有行政服务中心等政府配套加持。
近年来十五小新校区扩建、白塔村落地新建学校、一中现校区变身附属中学，都为该区域房价提供了坚实支撑。
目前东区有建业、三川、正商、宇信、广苑、东青等品牌开发商入驻，二手房存量较大。
也许前期存在泡沫较大，该区域新盘和二手房都有较大降幅，力度在1000到2000范围内。
二手房以建业森林半岛为例，最新均价为12892元/㎡，同比下降7.76%。
白河南：
该片区本属于刚需片区，在过去五年，陆续进驻多家品牌房企，形成群雄逐鹿的局面。
但是配套跟不上，开发商入驻过于集中，成了厮杀比较惨烈的一个片区。
价格战+近身肉搏，以经十路、四完附近的楼盘最为惨烈。部分楼盘由于销售情况不理想、资金链紧张等因素，遭遇了停工。
某楼盘甚至打出了单价7000送车位的宣传语，与开盘时1万左右的价格差距巨大，这也是经十路目前销售状况的真实反映。
白河东（三馆一院）：
买新区，买的是预期。当预期降低，价格自然也会降低。
三馆一院在去年十一遭遇了集体降价，有疫情影响，也与买家预期降低相关。
三馆一院某盘两年前开盘1万出头，如今促销价不到8000，让人唏嘘。
目前南阳新区落地配套有中心医院新院、西环路带状公园、月季大观园、南阳一中新校区、多所完全学校等纷纷在南阳新区落地。
但配套不齐全且分散，各片区道路连通有待进一步打通，房价主要依靠投资客和部分单位购买力托底。
以南阳一中附近某项目为例，开盘一度希望卖到9000+，但在一众楼盘的围堵下，销售压力巨大，与三馆一院众楼盘一样，选择了降价，把价格直接拉到了8000多。
但新盘又将出现，未来价格战也是在所难免。
03
目前，南阳楼市普遍降价原因有三：
一是受经济大形势影响，购买力疲软。
用中央会议的话讲“当前经济下行压力持续加大，许多市场主体十分困难。”
目前，手里有钱，保证生活正常运转是第一位，刚需买房的需求被大大抑制。
二是受“房住不炒”政策限制。
以前短平快的开发模式受限，恒碧万融，这四家房企目前的遭遇就是例子。政策要求开发商必须转型，改变以前高周转的开发模式。
资金链紧张，甚至暴雷，在售楼盘拼命回款成为常态。
三是前期土拍资本过热，如今泡沫破裂。
南阳一些片区在过去三年炒作概念，但三年过去，实际配套缺乏，居住环境不佳，市场热度过去后，降价是必然。
面对这样的市场行情，已经买房的人，有这几点需要知道：
1、1000到1500的周期浮动，都属于正常
我们看几个楼盘的楼面价：
蓝光芙蓉里，楼面价4173元/平方米
正商书香华府，楼面价5084元/平方米
正弘熙悦，楼面价4533元/平方米
华清源美林名著，楼面价6648元/平方米
东青紫郡，楼面价4941元/平方米
碧桂园南都府，楼面价4442.39元/平方米
建业天玺，楼面价4640元/平方米
在楼面价之上，根据容积率和楼盘定位，按照3000—4000的建安成本叠加，就是这个项目的价格底线。
在这个底线之上的价格波动，属于市场调节行为。如果跌破这个底线，说明这个项目已经存在风险。
2、清楚你对房产周边配套的预期
5年一个预期，如果你认为房子5年后的配套，依然难以满足当下预期，不如果断满二转手。
3、楼市回暖存在城市差异
目前二线城市同样很冷，但政策敏感度要比南阳更快。就投资客来讲，虽然郑州楼市也很难，但市场对郑州、长沙的信心，长期来看要优于南阳。
如果你是投资客，并且认为房子在下一个周期已经难以弥补当下损失，可以考虑出手置换其他城市或片区资产，对冲在三线城市的损失。
4、核心资产任何时候都保值
核心资产的通俗定义就是房子在任何时候，都可以轻松出手。
这背后，要有配套、学区、户型、物业等一系列因素加持。
优质资产的属性很明显：
房子可以不涨价，但房子下面的土地价格不断涨。
房子房龄会增加，但享受到的配套越来越稀缺。
如果你买到的是核心资产，也不必在乎总价一二十万的涨跌。就像你把黄金储备起来，黄金价格的涨跌，只有在你变现的时候才有意义。
根据以上四点，过去三年买房的人可以考虑是否出手房屋，及时止损。
房产金融属性很强，有涨有跌很正常。未来房地产重复以往的涨跌周期，可能性不大。
明白自己的预期，明白自己的买房目的，接受现实，果断做出选择。
