日前，广州市住房和城乡建设局在官网发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格公布。多家银行表示，已跟进政策，按照指导价执行二手房贷。
二手房指导价，以过去一年二手住房网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素而形成，与市场挂牌价存在明显差异。根据报道，广州首批热点小区，指导价相比挂牌价普遍折价30%以上，有小区最高折价50%，相当于直接腰斩。
在广州之前，已有深圳、上海、成都、西安、宁波等地出台了二手房指导价、参考价或核验价政策。随着楼市调控不断加码，未来或将有更多热门城市持续跟进，土地限制溢价率、新房备案价、二手房指导价等组合拳，有望成为新一轮楼市调控的标配。
广州这次跟进二手房指导价政策，并不令人意外。过去一年多来，广州个别区域房价出现明显异动，二手房同比涨幅已经超过深圳，位居全国前列，在房住不炒的调控原则下，广州已经先后祭出多个调控组合拳：先是不断提高房贷利率，首套房贷利率从年初的5.1%上升到6%左右；接着出台增值税2改5新政，天河等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；随着黄埔、南沙等地收紧人才购房政策，再加上这一次的二手房指导价，广州正在织密楼市调控的政策网。
与传统的限购、限售相比，二手房指导价的影响更为显著。二手房指导价的出台，能有效挤出存量房市场的挂牌价格泡沫。过去一段时间，多个城市出现了业主抱团涨价、中介违规炒房等乱象，二手房挂牌价不断飙升，不仅刺激了市场情绪，还扰乱了市场正常秩序。
在传统认识里，二手房随行入市，不那么容易被垄断被操纵，但这一轮楼市行情打破了这一观念，尤其是抱团涨价的出现，让人看到当利益共同体联合起来，就有了足以影响市场价格的力量。这背后的原因也不难理解，二手房价由边际价格决定，即由最新成交的那套房子价格决定。一个小区，去年成交一套均价5万元，今年成交一套均价10万元，虽然两年只成交了2套，但却给人以房价涨幅翻倍的误导。
所以，各地新政均明确，中介机构不得发布价格虚高的二手住房房源。该政策一旦落地，诸如抱团涨价等现象将得到明显遏制，一些小区或炒房团体通过不断推高挂牌价而制造的房价暴涨的游戏，则将行不通。
二手房指导价的威力不止于此。根据新政，多地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。无论挂牌价有多高，无论业主想要的成交价有多高，银行只会按照更低的指导价进行放款。
不难想象，一旦房价被指导价强制打折，那么买房所能获得的房贷也将随之而锐减，二手房指导价政策，从而有了限贷的效果。一套1000万元的房子，如果指导价只有700万元，按过去最高70%的房贷额度来看，按揭贷款额将从700万元直降到490万元，而首付从300万元提高到510万元。
信贷，向来是楼市的七寸。一旦首付被变相提高、贷款额度同步减少，加上房贷利率不断上调，那么目前的挂牌价是否还能维持，显然成了疑问，楼市里的买方与卖方之间的博弈格局，必然也随之发生变化，二手房市场将会趋于规范。
作为首个出台二手房指导价政策的城市，深圳楼市已经告别火热态势，高房价也出现了明显松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。这背后，当然不乏提高落户购房门槛、严查经营贷等政策的助力，但二手房指导价在其中的贡献不容忽视。
可见，二手房指导价政策，不仅能缓解市场焦虑情绪，进一步遏制抱团涨价等乱象，还能通过信贷等手段，来遏制炒房热情，从而让市场回归稳定健康发展的轨道上来。
日前，在国务院新闻办公室举行的努力实现全体人民住有所居新闻发布会上，住建部明确表示，持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
不难看出，楼市调控不会轻易退场。凡是楼市仍旧高热不退的城市，调控必然如影随形，只要房价上涨态势无法扭转，政策层层升级也会是必然选择。房住不炒和住有所居，正在成为未来房地产发展的重要指导原则，凡是与此相违背的炒房行为，必然会被纳入调控之列。（凯风）
