地产人转型–如何开个便利店
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你想过利用10万开个便利店篇了吗？
你是不是感觉自己小区附近到处随处可见罗森、7-11、乐嘉家、京东、好客士、优美家等等加盟便利店，一从小区走出来，走上几分钟就有一家。这些便利店开店位置都是距离大门、车站最近的位置，都算是人流最集中的地方，租金肯定算是这块最高的一档，如果不赚钱，能开这么密集、还能一直持续开下去，我们就仔细扒一扒，现在的便利店是如何运作的、到底一年能赚多少钱？现在开便利店是否还有市场？
便利店的特点
便利店主要是规模不大的小店，却能基本能满足很多便利诉求。
·距离便利–主服务人流范围1-10分钟。其实一般超过心里距离5分钟后，人就不愿意去了；
·购物便利–即时性消费，小容量，急需性；
·时间便利–一天16-24小时营业，全天候的服务；
·新型便利店特性，服务便利–变成了社区服务中心，努力为顾客提供多层次的服务，例如快递寄存、发传真、复印、联合经营等等。
便利店位置
· 小区门口
· 轻轨站口
· 商务楼口
· 商场口
· 加油站店
可以看出便利店位置需要在有一定固定人流的出入口、人流动线上，便利店对便利性的要求是非常高的，最近发现还有些便利店开到了生意非常稳定的商铺、餐饮店旁边，想借助这些商业人流。
位置要尽量靠近主人流，什么是主人流，就是大量主要的固定人行主动线，比如小区主入口与地铁口之间，这个线路上肯定就是人流量最大、最主要的。还有小区与超市之间，这个人流动线肯定也是人流量大且固定的。
便利店如果位置选错了，距离关门就不远了。
便利店定位
做任何事情，都需要对自己要做的事情进行个定位。这个是地产人过来的经验。那怎么对自己开个便利店进行定位。
首先，摸清便利店成本和盈利情况，一个35-45㎡的便利店成本大概在10-12万，市一年的纯利润大概在10-20万，这个跨度较大，却决于周边的人流量、分流情况、店铺综合业务情况。
其次，家里人的其他工作收入情况和便利店收入做取舍。便利店适合家庭店，所以家里肯定有最少1.5个劳动力会全身心投入，便利店收入是否能够覆盖，这个需要根据自己的家庭情况判断。
再次，便利店成功模式可以复制，便利店人员工资不高，现在24小时无人超市、无人收取快递已经非常成熟，如果第一家便利店盈利减去一个人工的工资，仍然可以接受，店铺就可以进行自我的标准化复制，来赚取更多的利润。
综合以上，根据市场、家庭情况进行适当的定位，位置好的便利店是可以改善一家人的收入情况。
成本和收益情况
便利店的成本分为这样几个部分：
- 加盟费用：4万-10万不等，这块要根据自己的需要进行选择。
- 门店装修费用：300-400元/㎡；45㎡的店铺差不多就是1.5万左右。便利店装修就是标准化的门头、干净的瓷砖地面、白色乳胶漆墙面。力求干净清爽成本低。
- 设备：货架其实很便宜，主要设备是如果做熟食物这块，整体设备大概1-2万之间。
- 货架商品费用：现在物流非常便捷，有不压货开店的加盟商，货架上的货物价格大概在1万元左右；
- 人工工资：按照各城市、家庭情况进行测算。
- 店铺租金：这个算是比较大的一笔投入，便利店位置都比较好，按照最友情的押一付三，重庆主城的大概是180-200元/㎡/月。45㎡的店铺，一个月差不多就是9000元租金。
- 还有办理各种营业执照费用，特别注意，一定要问清楚首开的进货成本，还有些品牌每个月有保本进货金额，这些都是要进行测算的。
综合成本：加盟成本+设备+货架商品+人工工资+租金+其他=10-20万；
每月保本利润：（加盟成本+设备+其他）/3年*12月+货架商品/2（商品利润为50%）+人工工资+租金。比如：加盟费用5万，设备2万，其他1万，货架商品1万，人工工资0.4万，租金0.9万，那么每月保本的利润=（5+2+1）/3*12+0.5+0.4+0.9=2万，每天的保本利润就是667元/天。
计算每天营业额：综合毛利润（不算人工、租金）一般在40%左右，每个月的营业额就是2/0.4=5万，每天的营业额为1667元/天。可以看出每天的保本营业额要到1667元才可以。
回本周期：经多家加盟商咨询，宣传最快的市6-8个月回本，一般是1-1.5年回本。实际踩点几家，因为都增加了小区的菜鸟驿站业务，都在1年内回本。年利润在10-20万不等，这个跟小区规模、入住率有关。
风险控制：
1、选择加盟商很重要。
首先，通过成本上分析可以看出加盟费用在前期成本上占比是很大的；其次，各个加盟商的优势是不同的，有些加盟商是因为名气比较大，比如京东便利店；有些便利店则是冷链网强大，熟食便宜利润率大；再次，运营商对后期运营管理很重要，便利店后期销售是需要根据大数据分析进行调整的，好的加盟商会根据数据，提出合理的优化建议。
2、货源很重要，便利店商品售价市场上很固定，所以进货价格对利润至关重要。
比如农夫山泉矿泉水，从几家加盟商中可以得出，进货价可以到7-8毛，单瓶售价一般是2块，夏季是卖水的旺季，从加盟商得出的数据，单店每月可以卖到2万元每月，这个利润就很高了。风险也有，就是一定要查看周边是否有条马这种单价批发商店，这样的商店价格都极低，很容易造成便利店商品的价格优势和出货速度。
3、营销宣传很重要，开业前期宣传一定要精准。
这块一般加盟商都有自己的套路，可以快速的回收成本。开门红对很多商家来说都是很重要的，不要让顾客对电子产生负面的评价，增加便宜、快捷、方便等等印象，同时增加会员福利。
开便利店的几个小技巧：
- 选择加盟店、直营店、代理店时候，建议先选择加盟店，如果加盟店运营成功后再进行升级。因为加盟费的费用最低，能够减少首开的风险。
- 加盟商的货源很重要，有免税食品等都可以进行宣传，这是一个很好的宣传点。
- 充分发挥便利，运用好会员这个信息渠道。可以利用会员群发布很多营销信息，打折信息，增加会员粘度。
- 升级社区会员粘度，增加快递寄收、增设短距离送货到家服务、增设比如洗衣、订蛋糕、订机票、打印等等服务，建立社区信息渠道总分销，让便利店成为社区一个不可缺少的生活部分。
- 便利店烟酒板块是粘度和流量很好的一块，这块的利润不是很高，一般就是15-20%，但是可以带来一部分很不错的流量。
如果有相关开便利店信息，可以留言交流！
我是大不六生，一个转型中的地产职业经理人！
